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    對媒體談房價下跌“三樣毒”的分析
    作者:管理中心  來源: 發布日期:2014-5-4 點擊次數:1895


    今天剛剛上網,我就讀到了一篇標題為《媒體談房價“馬上下跌”:早已喝下藏好的三樣毒》的文章(以下簡稱文章),覺得有必要分析一下文章所言“三樣毒”,說出自己的看法(證劵日報 2014414日)。

    首先說明,我同樣對高房價深惡痛覺,對炒房者敬而遠之,對以前所謂的房地產“調控”措施非常反感,主張政府應該讓買不起房的人“住有所居”,希望進城務工人員也享受著城里人同樣的住房待遇,期待著房價平穩而健康發展。但是,期望是期望,市場歸市場,我們不希望房價如脫韁的野馬繼續大幅上漲,也不可能期待房價會在一夜之間跌回到1998年的水平。

    文章說:“房價下跌的破冰之聲立刻引發了人們的高度關注,房價這是要去哪兒,房價拐點到了嗎?種種猜測之聲隨處可聞,地產業各位大佬為此也是唇槍舌戰,爭辯得不亦樂乎。就在各位大佬辯論熱鬧之際,數據顯示,包括一線城市在內的各地新房以及二手房的成交量大幅萎縮,有的城市一季度新房銷售數量同比下滑了五成以上。這個極為殘酷的數據告訴我們,房價撐不住了!薄胺績r何以在馬年之春下跌,這是因為藏在房價之中的毒藥開始發作了!

    那么,文章所說的“三樣毒”又是怎樣的呢?

    一、“房價下跌毒藥之一:資金分流”

    我們不可否認,“今年以來國內資金面正在發生的迅猛變化,”余額寶、滬港通的出現確會分流一部分資金,但是“投資門檻極低、變現容易、交易成本可以忽略不計的理財寶” 余額寶真的有如此大的吸引力嗎?經過一段時間的運作后,余額寶還有那么高的收益、那么高的吸引力嗎? “港股無疑是一個追求穩健投資回報的好去處,” 滬港通固然可以吸引一部分投資者,但是中國股市投資者有幾個人獲得了收益呢?任何股市都有風險,香港股市也不例外,為什么滬港通就成了“穩健型投資”呢?

    過去十多年的事實已經證明,在投資渠道相對狹窄的中國,房產投資反而是可靠和獲益的選擇。當然,我們不能認定以后中國的房產投資就一定會有很高的收益,但是就目前的中國形勢來看,房地產應該還有一個發展過程。

    二、“房價下跌毒藥之二:成本回落”

    “先說拿地成本,在前些年地產業火爆的日子里,各地不斷爆出地產商爭搶‘地王’的消息,土地價格也是一路走高。為此,各地政府加強了土地供給,大量土地通過招拍掛的形式進入市場,這不但滿足了地產市場對土地的需求,也壓抑了土地價格的上漲。從去年下半年以來,除了北京市等一線城市之外,各地地產商爭搶‘地王’的消息幾乎銷聲匿跡,這意味著地產商拿地的價格漸趨穩定!蔽蚁炔徽f2013年“全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元,刷新20113.15萬億元的歷史紀錄”(2014212日國土資源部數據),也不說“今年3月份,10個典型城市土地成交建筑面積1150.3萬平方米,環比下降46.8%,同比下降34.5%;土地出讓金收入480.3億元,環比下降38%,同比增長22.8%”,但是“今年3月份,10個典型城市土地成交均價為4175/平方米,環比增長16.4%,同比增長87.5%”(201443日中國土地市場網),就說即使是全國土地價格現在開始不漲了,以前出讓的土地要2-3年才能消化,你說土地成本下降了嗎?

    “再來看看融資成本,很長一段時間,由于銀行對地產商開發項目的貸款審批趨嚴,很多地產商為了滿足地產項目對資金的旺盛渴求,不得不四處從民間舉借高利貸,融資成本年利息高達30%以上。不過,隨著包括保險資金、信托資金、券商資管資金在內的各路戰略投資資金看好房地產市場,向地產商提供資金的渠道日漸增多,到達地產商手中的融資成本也就逐漸降低,目前,一線城市地產開發項目的融資成本已經低于15%,其它大多數城市地產項目的成本也回落到20%左右!蔽抑粏栆痪,既然地產商的融資成本降低了,已經能維持下去了,不存在現金回籠的壓力了。還會有開發商主動降價嗎?

    “最后就是建筑成本了,這里又包括兩大項,一是人工成本,一是建材成本。目前雖然人工成本仍居高不下,但是建材成本明顯降低!蔽抑粏栆痪,現在的市場是人工成本漲得多還是建材成本降得多?建安造價里人工成本占了多少比例、降價了的建材成本又占了多少比例?

    三、“房價下跌毒藥之三:需求不足”

    “由此來看,經過了15年以來史上最大規模的建房運動,有能力買房的人基本上都買了,如今對于買房有需求的主要是新婚一族和新近移民到城市的國人,這些人希望買房,但是要積攢夠買房所需的首付尚需時日!钡拇_,“有能力買房的人基本上都買了”,但是還有不斷成長的青年,還有不斷進城的務工人員,還有城鎮化的進程,還有“被限購”的群體,還有改善型居住需求,還有不斷改革的如戶籍、計劃生育政策等制度。所以,不是說夠房需求不足,而是需求不均,有的地方不足有的地方飽和,這其實就是中國房地產市場目前的分化現象。

    是啊,有的地方有許多空置房,但是也有許多人住在地下室里;有的地方房價一直在上漲,但是也有的地方房價在下跌,這沒有什么大驚小怪的,這就是市場。因此,說房價上漲、下跌、甚至崩盤都只能說是中國房地產市場的個案罷了。

    列舉出如此的三味“毒藥”,又能說明什么呢?

      
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