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    “房產教父”孟曉蘇
    作者:管理中心  來源: 發布日期:2014-5-4 點擊次數:1817


    1998年房改課題組組長,保障房最早提議人之一,住房抵押貸款和抵押貸款保險(放心保)最早提出人之一,反向抵押貸款保險產品首倡者,孟曉蘇堪稱房地產教父。在他看來,十年樓市調控都是反的,本應增加供應量,實際卻減少了供應量。

    在許多場合下,孟曉蘇樂于談起他的兩個著名同學:李克強和李源潮,以及他們在著名經濟學家厲以寧指導下完成的合著:《走向繁榮的戰略選擇》。他同樣受一位老領導——第七屆全國人大常委會委員長萬里影響至深,7年半的秘書工作幾乎塑造了他的許多習慣,在一次活動中,他對主持人說:你們看我嗓門大吧?都是當秘書那會經常喊話喊的。

    然而,對熟悉孟曉蘇以及房地產行業的人來說,他的影響與底氣并非通過別人來傳遞,而來自于對這一行業近三十年的研究、實踐與呼吁。

    1992年,離開中南海后,在短暫擔任國家進出口商品檢驗局副局長后,孟曉蘇很快被任命為中國房地產開發總公司總經理。1998年,擔任房改課題組組長,中國首次房改的主要政策源于他的博士論文《中國房地產業發展的理論與政策研究》。一邊搞企業,一邊搞研究,國內房地產業界的許多理論與概念都來自他的創新與引介。房地產周期性發展理論、中房指數的研究,保障房建設最早提議人之一,最早提出發展住房抵押貸款和抵押貸款保險的專家之一,最早提出引進反向抵押貸款保險產品的建議,孟曉蘇堪稱中國房地產業教父級的人物。

    逢人就說,逢會便講,更為難得的是,孟曉蘇對許多房地產新政不斷奔走呼請。反向抵押貸款以房養老模式,在他十年來不斷的呼吁聲中終見曙光,去年9月,《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》發布,這一方案的出臺時間點將在今年上半年。另一方面,孟曉蘇對錯誤的房產調控政策批評不斷,去年他發布的兩條長微博 《盤點十年房價》《調控十年祭》,引爆網絡熱議。

    2007年卸任中房集團董事長職務后,不論是創辦幸福人壽保險公司,還是成立匯力基金,教父的目光從來沒有離開房地產業。革命尚未成功,老孟仍需努力,一次活動上,一位嘉賓對他這樣說,除了期許,不乏敬佩。

    從北大到中南海

    孟曉蘇可能不會想到自己后來會成為中國房地產業教父級的人物,并始終與房子糾纏不休。

    與共和國同齡,文化大革命爆發時,孟曉蘇還是那所著名中學——北京八中的一名初三學生,陳小魯和周小川都是他的學長。

    彼時,他的夢想是當一名電影導演或者外科醫生,選擇前者是受父親影響,父親是著名舞臺美術家,擔任總政文工團的總設計師,選擇后者,是因為孟曉蘇發現自己手很巧。

    文革爆發,夢想破碎。

    在許多同學上山下鄉之際,孟曉蘇選擇了那個年代最光榮的職業,成為北京汽車制造廠的一名工人。進了工廠,孟曉蘇就想做最好的工人。由于技術出色,他得了一個小八級的稱號,而八級是工人的最高級別。

    在十年零十天的工人生涯里,由于長期掄一個18磅重的大錘,右手比左手長了1.5厘米,打高爾夫球有先天優勢,他經常帶點炫耀地調侃自己。

    1977年高考恢復,害怕考不上,孟曉蘇偷偷復習,誰知一不留神考上了北大中文系新聞專業。在同學中間,28歲的孟曉蘇身上有很濃厚的工人氣息?炭喙プx之外,他加入校學生會,擔任文化部部長,當時的學生會主席正是就讀法律系的李克強。更巧的是,兩人后來都讀了經濟學的碩士與博士,受教于厲以寧、蕭灼基、劉方域等經濟學大師。

    1982年,在北大畢業后,孟曉蘇進入中宣部新聞局,一年多后,被選中擔任國務院副總理萬里的秘書。在中南海將近8年的時間里,根據領導的工作習慣,孟曉蘇異常忙碌,每48個小時里只能休息12小時。但與此同時,他也在各方面得到前所未有的鍛煉與提高,經歷了許多國家重大政策的制定與出臺。

    把脈房地產

    讀博期間,孟曉蘇已是中房集團的總經理。為了更好地完成論文,他還于199510月至次年3月,在美國麻省理工學院和印地安納大學當了一段時間訪問學者。

    在博士論文中,孟曉蘇以地租理論、地價理論、區位理論、城市化理論分析了中國房地產業面臨的諸多領域,這些思考很快成為他即將擔綱的房改課題組的理論資源。

    經過長期思考,孟曉蘇提出后來被廣泛認同的中國房地產周期論。孟曉蘇認為,中國房地產發展以七年為發展周期,每次都是五年增長兩年回落。自有房地產統計以來,中國已經歷四次完整的房地產周期。在經歷過兩年低落期后,從2013年起已進入第五個發展期,并將持續興旺五年。主觀調控可以加大或減小周期性波動,但不可能改變周期性發展規律。

    1996年,孟曉蘇和宋春華等人一起提出抵押貸款的概念。當時國內銀行擔心出現不還貸的風險,時任建設部部長俞正聲帶著孟曉蘇親自去銀行論證抵押貸款的可行性。孟曉蘇舉了他在美國當訪問學者期間時的事例,他發現在美國,華人的還款記錄最好,因為作為一個定居民族,華人有著戀家的傳統文化。最終這一舉措得以順利實施,果然像在美國一樣,壞賬率不到1%,也正是抵押貸款的實施,才真正撬動了中國商品房的龐大市場。

    對近年來瘋狂上漲的房價,孟曉蘇認為罪魁禍首恰恰是十二年忽視保障房建設、隨后又用抑供與限購手段推升房價的相關主管部門。在他看來,群眾是真正的英雄,而我們自己往往是幼稚可笑的;卑賤者最聰明,高貴者最愚蠢,在保障房嚴重不足的情況下,農民在村莊土地建設的小產權房,恰恰彌補了政府行為的不足。

    據住建部信息,2011年至2013年底,全國城鎮保障性安居工程累計開工2490萬套,完成十二五期間3600萬套目標任務的近7成。在孟曉蘇看來,保障房建設是房地產調控中的唯一亮點,三年惡補曠課,緩解了十二年的疏漏。只是,保障房建設是一項長期工程,新加坡和中國香港都用了五十年時間,我們至少要五十年。

    建設保障房的錢從哪來?孟曉蘇在多年前便建議用房地產信托投資基金(REITs)把地方政府資產證券化,與其空談巨額地方債風險,不如實干將凝固資產通過REITs變現。僅用政府租賃房發REITs就可將幾萬億元轉入資本市場,不僅化解政府債,還能拉動股市上揚。”2008年,國務院將這一意見發文試點,只是至今卻沒有結果。

    講笑話源于鬧笑話

    2009年開始,孟曉蘇每年春節都要講幾個笑話,所以將笑話,首先是因為年年調控鬧笑話,題材太多講不完;其次是因為講理論講實際他們聽不懂。

    在藍籌地產2013年年會上,孟曉蘇講了侯寶林的幾段相聲:拔牙、開刀、夜行記,來說明近兩年的房地產調控。拔牙的段子本來是講糊涂醫生把病人的好牙給拔了,然而和樓市調控的情形卻很契合,本來病在壞牙——十二年沒建保障房,但醫生總看著好牙——商品房不順眼,調控的結果是,本應增加供應量,實際卻減少了供應量。開刀的段子說的是糊涂醫生開刀總給病人肚子里落東西,先是棉球,再開刀又把剪刀落里了。在孟曉蘇看來,樓市調控也是如此,先打壓房地產造成經濟滑落,然后巨額投資拉動經濟,然后再打壓,每次調控的原因都是上次調控的后果。夜行記是說一個人開車亂闖,一會撞汽車屁股,一會把老頭撞藥鋪去了,最后自己掉溝里了。這兩年樓市調控就像莽撞司機開車,一把左舵撞向左邊,一把右舵撞向右邊,直至國民經濟滑到谷底。

    孟曉蘇還講了一個真實的段子。幾年前有人向一位著名經濟學家請教房價走勢,經濟學家說看怎么調控了,學生沒聽明白再問其詳,他不緊不慢說出后半句話:小調小漲,大調大漲!

    看似詼諧的笑話,卻反映出孟曉蘇的擔憂。在南轅北轍的樓市調控政策下,銀根、地根收緊,商品房供給減少,進而嚴重影響到鋼鐵、建材、家居產品等房地產相關產業與國民經濟的健康發展。

    2014年春節,孟曉蘇在網上不無激憤地說:講笑話他們能跟著哈哈一樂,我以為聽懂了,其實還是沒聽懂。所以去年年初我改寫祭文。在十二條微博體祭文中,孟曉蘇歷數調控政策之弊,同時在最后對新一屆政府充滿希望。

    也許,對教父而言,當年熟稔欽佩的老同學更易納諫。無疑,為了產業與國民經濟的健康發展,他會繼續呼喊下去,以踐行當年在北大校園一起喊響的口號:團結起來振興中華!

    (《英大金融》)

     

      
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